Konut Kira Artışı 2019 Torba Yasa

Herkesin Merakla beklediği Kira Artış Oranı yeniden düzenlendi

Önceki yıl sonuna kadar, Borçlar Kanunun kira maddesinde KONUT kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan ÜFE Üretici Fiyat Endeksi, 2019 yılında değişikliğe gidilerek, TÜFE Tüketici Fiyat Endeksi olarak belirlendi .

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayılacak.

2018 Aralık ayından sonra yapılacak konut kira sözleşmelerde belirlenen yeni orandan kira artışı yapılacak. 

Yeni dönemde konut kiralarında TÜFE artışı %16 olarak uygulanacak, değişiklik öncesi ÜFE %27 seviyelerine kadar çıkmıştı. 

TAPU Nedir ? Kat Mülkiyet ve Kat İrtifakı Tapuları Ne demek ?

Tapu,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce verilen arsa ve bağımsız bölümün tapu sicil kütüğündeki adres, konum, sahiplik ve sicil bilgileri gösteren belgedir. 

Tapu belgesinin alt kısmında bir damga olması gerekir. Genelde konut sahibinin resmi eklidir ve sağ üst köşede mühür bulunmaktadır ama bu zorunlu değildir.

Birden fazla kişi aynı konuta sahip olabilir. Bu durumda kendi hisseleri bir başka bölümde gösterilir. Hisseler ana arazi oranı açısından gösterilmektedir.

Üç çeşidi bulunan tapular şu şekilde sıralanabilir:
– Hisseli tapu
– Kat irtifaklı tapu
– Müstakil tapu

Gayrimenkullere ait mülkiyet hakkı ile ilgili olarak Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen tapu senetleri içeriklerine göre iki ayrı renge sahip oluyor; pembe ve mavi. 

Tapu senetlerinin Pembe ve mavi renkte olması, tapu senedinin hangi amaçla verildiğini gösteriyor. 

Pembe renkli tapular, söz konusu mülkün projesinde onaylı bağımsız bölümleri olduğunu, kullanım alanlarının ve hisselerinin tespit edildiğini ifade ediyor. 

Mavi çerçeveli tapular, söz konusu mülkün bir arsa olduğunu gösteriyor.

Tapu belgesini kaybetseniz de sorun değildir, tapu sicil kütüğündeki bilgiler asıldır. Tapu tescil nakil ve bu müdürlük tarafından arşivlenir.

Tapu Senedinde olması gereken bölümler,

  1. Ana taşınmazın hangi il sınırları içinde olduğunu belirtir.
  2. Ana taşınmazın hangi ilçe sınırları içinde olduğunu belirtir.
  3. Ana taşınmazın hangi mahallede olduğunu belirtir.
  4. Ana taşınmazın hangi köyde olduğunu belirtir.
  5. Ana taşınmazın hangi paftaya dahil olduğunu belirtir. Paftalar numara veya harf ile belirtilir.
  6. Ana taşınmazın hangi adada olduğunu belirtir. Aldığınız kat mülkiyeti tapu senedinde ada bölümünün boş olduğunu görürseniz telaşa kapılmayın. Ada il, ilçe ya da bölgeye göre değişkenlik gösterebilir o bölgeye ada verilmemiş olabilir.
  7. Ana taşınmazın yani binanın yapıldığı toprak parçasına verilen numaraya parsel numarası denir.
  8. Ana taşınmazın niteliğini, vasfını belirtir. 
  9. Ana taşınmazın kaç metrekare olduğunu gösterir.
  10. Taşınmazın yani bağımsız bölüm ( daire, dükkan ve benzer ) iskanı varsa tapu senedine kat mülkiyetinin işaretli olduğu bölümdür.
  11. Taşınmazın iskanı yoksa kat irtifakı bölümünün işaretli olduğu bölümdür.
  12. Aldığımız taşınmaz devre mülk ise bu bölümünün işaretli olduğu bölümdür.
  13. Aldığımız taşınmazın başvuru sırasında beyan ettiğimiz satış değeri neyse onu gösteren bölümdür. Dikkat edin taşınmaz karşılığında verdiğiniz para değil, beyan ettiğiniz bedeldir.
  14. Aldığımız taşınmazın yani bağımsız bölümün niteliği mesken, daire, dükkan ve benzeri şekilde gösterildiği bölümdür.
  15. Aldığımız bağımsız bölümün ( daire, mesken, dükkan ) arazi üzerinde ne kadar paya sahip olduğunu gösteren bölümdür.
  16. Varsa eğer aldığımız bağımsız bölümün bulunduğu yapıya ait numaradır.
  17. Aldığımız bağımsız bölümün binada hangi katta olduğunu gösteren numaradır.
  18. Aldığımız bağımsız bölümün binadaki numarasını belirten numaradır. Kapı numarası aynı olması gerekir. Dikkat edin.
  19. Edinme sebebi bağımsız bölümü nasıl aldığımızı gösteren açıklamadır.
  20. Bu bölüm bizi en çok ilgilendiren bölümdür. Bağımsız bölüm sahibinin adının soyadının ve baba adının yazdığı bölümdür.
  21. Aldığımız bağımsız bölüme tapu müdürlüğünün o yıl içinde verdiği numaraya denir. Tapu müdürlüklerinde bu numara yevmiye numarası olarak
  22. Aldığımız bağımsız bölümün tapu müdürlüklerinde bulunan tapu kütüğünü gösteren numaradır.
  23. Aldığımız bağımsız bölümün tapu müdürlüklerinde bulunan tapu kütüğündeki sayfadır.
  24. Yine aldığımız bağımsız bölümü hangi tarihte edindiğimizi gösteren tarihtir.
  25. Aldığımız bağımsız bölüme ait tapu senedinin tapu müdürü veya tapu sicili müdür yardımcısı tarafından imzalandığını ve tapu müdürlüğünün mührü ile mühürlendiğini gösteren bölümdür.
  26. Aldığımız tapu senedine fotoğrafımızın yapıştırıldığı bölümdür. Ve fotoğrafımızın tapu müdürlüğünün mührü ile mühürlenmesi gerekmektedir.
  27. Türk Bayrağı logosu.

Ev satarken dikkat

Satın almış olduğunuz gayrimenkulün satışıyla alakalı gözden kaçırılan bir detaydır, 

Gelir Vergisi Kanunu’a göre  “Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Sorumluluk” yani Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.

Daha basit anlamıyla, aldığınız gayrimenkulün İKTİSAP TARİHİ (edinme, elde etme, kazanma. – oturuma, kullanıma hazır olması, iskan tarihi )  itibariyle ilk 5 yıl içinde satılması vergi doğurur.

5.yıldan sonra vergiden muaftır, yani satış bedeli ne olursa olsun vergi tahakkuk etmez.

Değer artış kazancı vergisi için istisna tutarı nedir?

Son yıllarda değer artış kazancı için devlet tarafından belirlenen istisna tutarları aşağıdaki belirtilmiştir.

2018     12.000 TL

2017     11.000 TL

2016     11.000 TL

2015     10.600 TL

2014        9.700 TL

Burada kastedilen ilk 5 yıl için bilinmesi gereken detay, Alış tarihinden önceki ay ve satış tarihinden önceki ay Yİ-ÜFE oranındaki artış %10 ve üzeri ise mal ve hakların alış bedeline bu artış oranı uygulanarak bulunan yeniden değerlenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark bulunarak gayrisafi kazanç bulunur. Eğer Yİ-ÜFE artış oranı %10’un altında ise alış bedeline herhangi bir işlem uygulamadan satış bedelinden düşülür.

Bu şekilde bir satışta çıkacak vergiyi aşağıdaki linkinte yer alan bilgileri doldurarak öğrenebilirsiniz.

https://intvd.gib.gov.tr/hazirbeyan/degerArtisiHesap.html

 

Ev almadan dikkat etmeniz gerekenler

Gayrimenkulünü yatırım için alanlar ve daha sonra satmaya karar verenler ya da farklı bir seçenek nedeniyle satmak isteyen kişiler için; alıcıyla anlaşmadan önce ve anlaşma sonrası dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır.

Öncelikle alacağınız ev ne amaçla alınmaktadır ? Kendiniz yaşamak için mi yoksa Kira getirisi olsun diye yatırım olarak mı ?  Ya da zaman içinde değer kazansın ve aynı zamanda kira getirisi olsun diye mi ?  Tüm bu soruları belirleyin ve karar verin. Biraz sabır ve iyi araştırmayla karlı çıkmanız çok mümkün. 

Oturacaksanız, nerede oturmak istersiniz ?

Seçtiğiniz yerlerdeki fiyatlar sizin bütçenize uygun mu ?

Evin manzarası, cephesi, katı ne olmalı ?

Bahçe, balkon, teras gibi alanlar ister misiniz?

Kaç odalı olsa size ve ailenize yeter?

Yerin ulaşım bilgileri ?

Depreme karşı dayanıklı mı ?

Ve bir çok kriter önceden belirlenmeli sonrasında karar verilerek satış aşamasına geçilmelidir. 

Alacağınız yerin tapusu var mı, kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifak tapusu mu ?

Size verilen bilgilerle Tapu ve Belediye’den teyit edilen belgeler varmı ?

Tapusunu gördüğünüz, yer ile almayı planladığınız yer aynı mı ?

Bu tür küçük detaylar sonradan yaşayacağınız sorunları bertaraf edecektir. 

Satış esnasında mümkünse ödemeyi bankadan yapmanızda fayda var. 

Satın aldığınız yerin tapusu adınıza düzenlendikten sonra, ilgili yerine belediyesine emlak beyanı,  nüfus müdürlüğüne yeni adresinizi, site ise yönetime kayıt bilgilerinizi vermeyi unutmayınız,

Ev kiralarken bilmeniz gerekenler

Ev kiralama işlemleri sırasında dairenin seçilmesi, sözleşmenin hazırlanması kira tutarının ve artış oranının belirlenmesi sürecinde işinde uzman kişiler ile çalışmanız gerekir.

Aksi takdirde hem daire niteliği hem sözleşme ile alakalı sorunlar yaşanabilir. Emlak danışmanı aracılığı ile kiralama ve daire satış işlemlerinin yapılması daha mantıklı olacaktır. Kişilerin emlakçı aracılığı ile daire kiralaması durumunda belirli bir komisyon tutarını emlakçıya vermeleri gerekir. Bu tutar sadece kiracıdan bu tutar talep edilir.

Ev kiralarken dikkate alınması gereken temel nitelikler nelerdir?

Ev kiralarken dikkat edilecek hususlar denildiği zaman akla ilk gelmesi gereken detaylar şunlardır;

Kiralık dairenin iç ve dış yapısının uzun vadede kullanıma uygun bir dayanıklılığa sahip olup olmadığı incelenmelidir. Bu konuda eğer evin içi tadilata gereksinim duyan bir durumdaysa kira tutarından düşerek gerekli tadilatlar yapılabilir.
Evin paylı bir hisseye mi sahip olduğu ya da tek bir kat malikinin mi olduğu detaylı bir biçimde incelenmelidir.
Yıllık zam oranının mümkünse sözleşmede belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde kira artış oranıyla ilgili sorunlar yaşayabilirsiniz. Yeni Borçlar kanununda belirtilen oranlar, 2018 öncesi ÜFE ( Üretici Fiyat Endeksi ) iken yeni taslakta TÜFE olarak değiştirilmesi öngörülmektedir.  Her şekilde, kira artış oranı Borçlar kanunu ilgili maddesinde belirtilmiştir. Kiraya veren ya da Kiracı kendi aralarında özel anlaşma olmadığı taktirde bu oranlara aykırı davranamazlar.
Kiranın ayın hangi günlerinde ödenebileceği konusunda kiralayan kişinin gelir durumuna göre bir aralık belirlenmelidir,

Söz konusu evin site içerisindeyse, site yönetiminde sorulması, aidat ve diğer giderlerin teyit edilmesi gerekir. Özellikle taşınma günleri ve saatlerine riayet etmek sonradan oluşacak aksaklıkların önüne geçecektir. 

Kira kontratlarının yasalara uygun düzenlenmesi de son derece önemlidir, kontrat maddelerinin her iki taraftan geri dönüş olarak imzalandığı unutulmamalı, tüm detaylar okunmalıdır. 

Bu detayların göz önünde bulundurulduğu durumlarda kiralama işlemi hem ev sahibi hem de evi tutan kişiler için sorunsuz bir biçimde tamamlanır.

Kira sözleşmesinde olması gereken vazgeçilmez noktalar

Ev kiralarken dikkat edilecek hususlar sözleşme bazında da incelenmelidir. Bir kira sözleşmesinde şekil ve içerik olarak yer alması gereken noktalardan bazıları;

  • Adres belediyede kayıtlı şekliyle olmalıdır, Daire, mahalle, sokak, kiralananın cinsi gibi detaylara muhakkak yer verilmelidir.
  • Kiracı ve kiralayanın adresi, T.C. kimlik numarası net ve hatasız bir biçimde sözleşmede bulunmalıdır.
  • Yıllık ve aylık kira bedeli, kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği net ibareler ile belirtilmelidir.
  • Kiralanan ile teslim edilen demirbaşlar da kira sözleşmesinde muhakkak yer almalıdır.
  • Kira artış rakamlarının, güncel yasal oranlar araştırılarak yazıldığı görülmelidir.
  • Kiralanan yer aynı zamanda satılıksa, satış esnasında tarafların yükümlülükleri mutlaka kontrata yazılmalıdır. 

Kira sözleşmeleri her ne kadar genel olsa da, yer özelinde değişik maddeler içerebilir, bu yüzden kontrat düzenleme esnasında tüm detaylar görüşülerek yazılı hale getirilmelidir.